ราคาประเมินที่ดินเชียงใหม่ 2569 คืออะไร และส่งผลต่อการซื้อขายอย่างไร?

ราคาประเมินที่ดินเชียงใหม่ 2569 คืออะไร และส่งผลต่อการซื้อขายอย่างไร?

ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่หลายคนสับสนระหว่าง "ราคาประเมิน" กับ "ราคาตลาด" บทความนี้อธิบายความแตกต่างและผลกระทบต่อการซื้อขายอย่างชัดเจนค่ะ

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร?

ราคาประเมินที่ดิน หรือ "ราคาประเมินราชการ" คือราคาที่กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินค่ะ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงในตลาด

ราคาประเมิน vs ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร?

ราคาประเมิน (กรมธนารักษ์)
- กำหนดโดยรัฐ ปรับทุก 4 ปี
- ใช้เป็นฐานคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมโอน
- มักต่ำกว่าราคาตลาดจริง 20-50%
- ตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินหรือเว็บกรมธนารักษ์

ราคาตลาด (Market Price)
- กำหนดโดยผู้ซื้อและผู้ขายตามกลไกตลาด
- สะท้อนความต้องการและอุปทานจริง
- มักสูงกว่าราคาประเมิน
- ใช้ในการซื้อขายจริง

ตัวอย่าง
ที่ดินย่านนิมมาน ราคาตลาด 200,000 บาท/ตร.ว.
ราคาประเมินอาจอยู่ที่ 120,000-150,000 บาท/ตร.ว.

ราคาประเมินส่งผลต่อค่าใช้จ่ายวันโอนอย่างไร?

ค่าธรรมเนียมโอน (2%)
คำนวณจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)
คำนวณจาก "ราคาที่สูงกว่า" ระหว่างราคาประเมินและราคาขาย
ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ใช้ราคาขาย

อากรแสตมป์ (0.5%)
คำนวณจาก "ราคาที่สูงกว่า" ระหว่างราคาประเมินและราคาขาย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

ตัวอย่างการคำนวณ

บ้านราคาขาย 5,000,000 บาท ราคาประเมิน 3,500,000 บาท ถือครอง 3 ปี

ค่าธรรมเนียมโอน (2% x 3,500,000):
รวม 70,000 บาท แบ่งจ่ายคนละ 35,000 บาท

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% x 5,000,000 เพราะราคาขายสูงกว่า):
165,000 บาท (ผู้ขายจ่าย)

สรุป: ราคาขายที่สูงกว่าราคาประเมินส่งผลให้ภาษีธุรกิจเฉพาะคำนวณจากราคาขายจริงค่ะ

วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินเชียงใหม่

วิธีที่ 1: ไปที่สำนักงานที่ดินเชียงใหม่ด้วยตัวเอง
วิธีที่ 2: เว็บไซต์กรมธนารักษ์ treasury.go.th
วิธีที่ 3: ให้นายหน้าหรือทนายตรวจสอบให้

ราคาประเมินรอบใหม่ปี 2566-2569

กรมธนารักษ์ปรับราคาประเมินทุก 4 ปี รอบปัจจุบันคือปี 2566-2569 โดยราคาประเมินในเชียงใหม่ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-25% จากรอบก่อนหน้า โดยเฉพาะในย่านนิมมาน ห้วยแก้ว และรอบ มช.

เคล็ดลับสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย

สำหรับผู้ขาย
- ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมินมากจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสูงขึ้น
- พิจารณาเจรจาแบ่งค่าใช้จ่ายกับผู้ซื้อให้เหมาะสม

สำหรับผู้ซื้อ
- ค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อ
- ขอให้นายหน้าคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนล่วงหน้าก่อนเสมอ

บริการคำนวณราคาประเมินและค่าโอนจาก มอร์ พร็อพเพอร์ตี้ ซีเอ็ม

เราให้บริการตรวจสอบราคาประเมินและคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนล่วงหน้าฟรีสำหรับทุกทรัพย์ในเชียงใหม่ค่ะ

MORE Value. MORE Trust. Always.
สอบถามเพิ่มเติม หรือนัดชมทรัพย์ได้ที่
Line: @morecm | www.morepropertycm.co.th
อรกัญญา: 083-236-9428
เอกนรินทร์: 096-236-9745