ปัญหาที่พบบ่อยในการซื้อที่ดินเชียงใหม่ และวิธีป้องกัน

ปัญหาที่พบบ่อยในการซื้อที่ดินเชียงใหม่ และวิธีป้องกัน

จากประสบการณ์กว่า 20 ปีในตลาดอสังหาเชียงใหม่ เราพบปัญหาเดิมๆ ที่เกิดขึ้นซ้ำๆ กับผู้ซื้อที่ดินมือใหม่อยู่เสมอ บทความนี้รวบรวมปัญหาเหล่านี้และวิธีป้องกันค่ะ

ปัญหาที่ 1: ซื้อที่ดิน ส.ป.ก. ที่ซื้อขายไม่ได้

ปัญหา
ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมที่รัฐแจกจ่ายให้เกษตรกร ห้ามซื้อขายตามกฎหมาย แต่มีการซื้อขายอย่างผิดกฎหมายในบางพื้นที่ ผู้ซื้อที่ไม่รู้อาจเสียเงินโดยไม่ได้กรรมสิทธิ์จริง

วิธีป้องกัน
ตรวจสอบประเภทเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินก่อนซื้อเสมอ ซื้อเฉพาะที่ดินที่มีโฉนด (น.ส.4 จ.) หรือ น.ส.3 ก. เท่านั้น

ปัญหาที่ 2: ที่ดินมีภาระผูกพันหรือจำนอง

ปัญหา
ผู้ขายอาจนำที่ดินที่จำนองกับธนาคารหรือมีข้อพิพาทในศาลมาขาย ผู้ซื้อที่ไม่ตรวจสอบอาจได้ที่ดินที่มีภาระติดมาด้วย

วิธีป้องกัน
ตรวจสอบภาระผูกพันที่สำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญา ขอดูหลังโฉนดว่ามีการจดจำนองหรือข้อจำกัดใดๆ หรือไม่

ปัญหาที่ 3: ที่ดินไม่มีทางเข้าออก

ปัญหา
ที่ดินบางแปลงถูกล้อมรอบด้วยที่ดินของผู้อื่น ไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ทำให้ใช้ประโยชน์ได้ยากมาก

วิธีป้องกัน
ตรวจสอบทางเข้าออกจากถนนสาธารณะก่อนซื้อ ถ้าต้องผ่านที่ดินของผู้อื่น ต้องมีหนังสือยินยอมหรือสิทธิการผ่านที่ชัดเจน

ปัญหาที่ 4: ขนาดที่ดินไม่ตรงกับโฉนด

ปัญหา
บางครั้งขนาดที่ดินจริงแตกต่างจากที่ระบุในโฉนด ทั้งมากกว่าและน้อยกว่า อาจเกิดจากการรังวัดที่ผิดพลาดหรือการบุกรุกแนวเขต

วิธีป้องกัน
สอบเขตที่ดินจริงกับกรมที่ดินก่อนซื้อทุกครั้ง มีค่าใช้จ่ายประมาณ 1,000-3,000 บาท แต่คุ้มค่ามากค่ะ

ปัญหาที่ 5: ที่ดินอยู่ในแนวเวนคืน

ปัญหา
ที่ดินบางแปลงอยู่ในแนวก่อสร้างถนน รถไฟ หรือโครงการของรัฐ ซึ่งอาจถูกเวนคืนในอนาคต

วิธีป้องกัน
ตรวจสอบแนวเส้นทางสาธารณูปโภคในอนาคตกับกรมทางหลวง และหน่วยงานท้องถิ่น

ปัญหาที่ 6: ที่ดินผิดผังเมืองกับการใช้งานที่ต้องการ

ปัญหา
ซื้อที่ดินโดยไม่ตรวจสอบผังเมือง แล้วพบว่าสร้างสิ่งที่ต้องการไม่ได้ เช่น ซื้อที่ดินสีเขียวแต่อยากสร้างคอนโด

วิธีป้องกัน
ตรวจสอบผังเมืองรวมเชียงใหม่ก่อนซื้อเสมอ

ปัญหาที่ 7: ผู้ขายไม่มีอำนาจขาย

ปัญหา
ผู้ขายอาจไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริง หรือเป็นเจ้าของร่วมที่ไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมคนอื่น

วิธีป้องกัน
ตรวจสอบว่าชื่อในโฉนดตรงกับบัตรประชาชนของผู้ขาย และถ้ามีเจ้าของร่วมต้องได้รับความยินยอมครบทุกคน

ปัญหาที่ 8: ที่ดินน้ำท่วม

ปัญหา
ที่ดินบางพื้นที่ในเชียงใหม่มีปัญหาน้ำท่วมในช่วงฤดูฝน โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ลำน้ำหรือที่ลุ่ม

วิธีป้องกัน
ตรวจสอบประวัติน้ำท่วมกับชาวบ้านในพื้นที่ และเยี่ยมชมที่ดินในช่วงฤดูฝน

Checklist ตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินเชียงใหม่

ด้านเอกสาร
- ประเภทโฉนด (น.ส.4 จ. ดีที่สุด)
- ชื่อเจ้าของตรงกับผู้ขาย
- ภาระผูกพันและจำนอง
- คดีความในศาล

ด้านกายภาพ
- สอบเขตยืนยันขนาด
- ทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ
- สภาพดินและระดับพื้นที่
- ประวัติน้ำท่วม

ด้านกฎหมาย
- ผังเมืองรวม
- แนวเวนคืนในอนาคต
- ข้อกำหนดพิเศษในพื้นที่

MORE Value. MORE Trust. Always.
สอบถามเพิ่มเติม หรือนัดชมทรัพย์ได้ที่
Line: @morecm | www.morepropertycm.co.th
อรกัญญา: 083-236-9428
เอกนรินทร์: 096-236-9745