การบริหารความเสี่ยงในพอร์ตอสังหาเชียงใหม่ กระจายอย่างไรให้มีเสถียรภาพ

การบริหารความเสี่ยงในพอร์ตอสังหาเชียงใหม่ กระจายอย่างไรให้มีเสถียรภาพ

นักลงทุนที่มีทรัพย์หลายชิ้นในเชียงใหม่จำเป็นต้องคิดถึงการบริหารความเสี่ยงในระดับพอร์ต ไม่ใช่แค่ระดับทรัพย์แต่ละชิ้นค่ะ

ความเสี่ยงหลักในพอร์ตอสังหาเชียงใหม่

ความเสี่ยงด้าน Vacancy (ห้องว่าง)
ถ้าทรัพย์ทั้งหมดในพอร์ตอยู่ในย่านเดียวกันและประเภทเดียวกัน ปัจจัยที่กระทบย่านนั้นหรือประเภทนั้นจะกระทบรายได้ทั้งหมดพร้อมกัน

ความเสี่ยงด้านผู้เช่า
พึ่งพาผู้เช่ากลุ่มเดียวมากเกินไป เช่น นักศึกษา มช. ทั้งหมด ถ้ามหาวิทยาลัยลดนักศึกษาหรือเปิดหอพักเพิ่ม รายได้กระทบได้มาก

ความเสี่ยงด้านทำเล
ถ้าลงทุนในย่านเดียวและย่านนั้นมีโครงการใหม่จำนวนมากเข้ามาพร้อมกัน ค่าเช่าอาจถูกกดดัน

หลักการกระจายความเสี่ยงในพอร์ตอสังหา

1. กระจายตามประเภทผู้เช่า

ตัวอย่างพอร์ตที่สมดุล
40%: เช่าระยะยาว (นักศึกษา พนักงาน ครอบครัว) — รายได้สม่ำเสมอ ดูแลง่าย
30%: เช่าระยะกลาง (Digital Nomad, Expat 3-12 เดือน) — Yield สูงกว่า มีการบริหารมากกว่า
20%: เช่าระยะยาวพรีเมียม (ผู้บริหาร Expat Family บุคลากรแพทย์) — Yield ดี ผู้เช่ามีคุณภาพ
10%: เก็บไว้เป็น Flexibility (อาจเป็น Emerging Area หรือ Niche Market)

2. กระจายตามทำเล

ไม่แนะนำให้ทรัพย์ทั้งหมดอยู่ย่านเดียว
แนะนำกระจายเป็น 2-3 ย่าน เช่น หนึ่งในนิมมาน หนึ่งในหางดง หนึ่งในสันทราย เพื่อลดความเสี่ยงถ้ามีโครงการใหม่หลั่งไหลเข้ามาในย่านใดย่านหนึ่ง

3. กระจายตามขนาดและประเภทอสังหา

ไม่ควรมีแต่คอนโดหรือแต่บ้านเดี่ยว
ผสมระหว่างคอนโดขนาดเล็ก (ดูแลง่าย Yield สูง) และบ้านเดี่ยว (ผู้เช่ามีคุณภาพ อยู่นาน) ช่วยสร้างสมดุล

4. กระจายตามระยะเวลาสัญญาเช่า

ไม่ควรให้สัญญาเช่าทุกยูนิตหมดพร้อมกัน เพราะถ้าตลาดชะลอในช่วงที่ต้องหาผู้เช่าใหม่พร้อมกัน รายได้อาจหายไปพร้อมกัน

ขนาดพอร์ตและระดับการบริหาร

พอร์ต 1-3 ยูนิต: บริหารเองได้
พอร์ต 4-8 ยูนิต: ควรมีบริษัทบริหารทรัพย์ช่วย
พอร์ต 9+ ยูนิต: ต้องการทีมบริหารจัดการอย่างจริงจัง

เป้าหมายของการกระจายความเสี่ยง

ถ้าทรัพย์ 1 ชิ้นว่าง รายได้ลดลงน้อย ไม่ทำให้ Cash Flow ทั้งพอร์ตติดลบ นั่นคือพอร์ตที่มีเสถียรภาพค่ะ

MORE Value. MORE Trust. Always.
สอบถามเพิ่มเติม หรือนัดชมทรัพย์ได้ที่
Line: @morecm | www.morepropertycm.co.th
อรกัญญา: 083-236-9428
เอกนรินทร์: 096-236-9745