ที่ดินเปล่าริมถนนเชียงใหม่ ซื้อเก็บไว้หรือพัฒนาเลย อะไรให้ผลตอบแทนดีกว่า

ที่ดินเปล่าริมถนนเชียงใหม่ ซื้อเก็บไว้หรือพัฒนาเลย อะไรให้ผลตอบแทนดีกว่า

ที่ดินริมถนนสายสำคัญในเชียงใหม่เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและมีศักยภาพทั้งการถือเก็บและการพัฒนา บทความนี้วิเคราะห์ว่าแนวทางไหนให้ผลตอบแทนดีกว่าในบริบทปัจจุบันค่ะ

ต้นทุนที่ซ่อนอยู่ของการถือที่ดินเปล่า

หลายคนคิดว่าการถือที่ดินเปล่าไม่มีต้นทุน แต่ความจริงมีต้นทุนที่มักถูกมองข้าม

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เสียภาษี 1.2% ของราคาประเมินทุกปี (หลังจากปีที่ 3) ที่ดินราคา 5,000,000 บาท เสียภาษี 60,000 บาท/ปี

ต้นทุนโอกาส (Opportunity Cost)
เงินที่จมอยู่ในที่ดินเปล่าไม่ได้สร้างรายได้ใดๆ ถ้านำไปลงทุนในทรัพย์สินอื่นที่ให้ Yield 6% ต่อปี ต้นทุนโอกาสสูงมาก

ต้นทุนดอกเบี้ย (ถ้ากู้ซื้อ)
ถ้ากู้เงินซื้อที่ดินแล้วเก็บไว้เฉยๆ ดอกเบี้ยที่จ่ายทุกเดือนโดยไม่มีรายได้กลับมาเป็นต้นทุนที่สูงมาก

เปรียบเทียบกลยุทธ์

กลยุทธ์ที่ 1: ซื้อเก็บรอ Capital Gain (Land Banking)

เหมาะกับ: ที่ดินในย่านที่กำลังจะมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
ผลตอบแทนที่คาดหวัง: ราคาที่ดินในทำเลดีขึ้น 8-15% ต่อปีในย่านที่กำลังพัฒนา
ความเสี่ยง: สูง ถ้าการพัฒนาล่าช้ากว่าคาด ต้นทุนสะสมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

กลยุทธ์ที่ 2: พัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ให้เช่า

เหมาะกับ: ที่ดินในย่านที่มีความต้องการพาณิชย์สูงแล้ว
ต้นทุนก่อสร้าง: ประมาณ 10,000-20,000 บาท/ตร.ม.
ผลตอบแทน: Gross Yield 7-12% สำหรับอาคารพาณิชย์ริมถนนดี

กลยุทธ์ที่ 3: พัฒนาเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์ให้เช่า

เหมาะกับ: ที่ดินใกล้มหาวิทยาลัยหรือย่านที่พักอาศัย
ผลตอบแทน: Net Yield 8-14% เมื่อบริหารดี

กลยุทธ์ที่ 4: เช่าระยะสั้น-กลางก่อนพัฒนา

ใช้ประโยชน์จากที่ดินในระหว่างรอการพัฒนา เช่น ให้เช่าเป็นที่จอดรถ ตลาดนัด หรือป้ายโฆษณา
รายได้เสริม: 5,000-30,000 บาท/เดือน ขึ้นกับทำเลและขนาด

กรอบการตัดสินใจ

ถ้าทำเลยังไม่พร้อม (ขาดสาธารณูปโภคหรือผู้คน): ถือเก็บรอ แต่ต้องมีแผนสร้างรายได้ระหว่างรอ
ถ้าทำเลพร้อมแล้วแต่ยังไม่มีเงินพัฒนา: เช่าระยะสั้นก่อน
ถ้าทำเลพร้อมและมีทุนพัฒนา: พัฒนาทันทีให้มีรายได้เร็วที่สุด

MORE Value. MORE Trust. Always.
สอบถามเพิ่มเติม หรือนัดชมทรัพย์ได้ที่
Line: @morecm | www.morepropertycm.co.th
อรกัญญา: 083-236-9428
เอกนรินทร์: 096-236-9745