ลงทุนอสังหาเชียงใหม่ผ่านสัญญาเช่าระยะยาว Leasehold ทำได้ไหมและคุ้มค่าอย่างไร

ลงทุนอสังหาเชียงใหม่ผ่านสัญญาเช่าระยะยาว Leasehold ทำได้ไหมและคุ้มค่าอย่างไร

Leasehold เป็นหนึ่งในทางเลือกหลักที่ชาวต่างชาติใช้ถือครองทรัพย์ในไทยเมื่อไม่สามารถซื้อ Freehold ได้ บทความนี้วิเคราะห์อย่างซื่อตรงว่าคุ้มค่าไหมค่ะ

Leasehold คืออะไร?

การเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน ตามกฎหมายไทยสูงสุดครั้งละ 30 ปี บางสัญญาเพิ่มเงื่อนไขต่ออายุได้อีก 30 ปี (รวม 30+30 ปี) ผู้เช่าได้สิทธิ์ใช้ประโยชน์ทรัพย์เต็มที่ตลอดระยะสัญญา แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

ข้อดีของ Leasehold

เข้าถึงทรัพย์ที่ชาวต่างชาติซื้อ Freehold ไม่ได้
บ้าน วิลล่า ที่ดิน ที่ต้องการใช้ระยะยาวแต่ซื้อโดยตรงไม่ได้

ราคาต่ำกว่า Freehold
Leasehold มักราคา 20-40% ต่ำกว่า Freehold ของทรัพย์ประเภทเดียวกัน

สิทธิ์ใช้งานเต็มที่
ตลอดระยะสัญญาสามารถใช้ทรัพย์ได้เต็มที่เหมือนเป็นเจ้าของ

ข้อเสียและความเสี่ยงสำคัญ

1. ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์จริง
เมื่อสัญญาหมด ทรัพย์กลับคืนเจ้าของที่ดิน ไม่มีการรับประกันต่ออายุ

2. ข้อกังวลเรื่องการต่ออายุ
เงื่อนไข 30+30 ปีในสัญญาเอกชน ไม่สามารถบังคับใช้ตามกฎหมายได้ในบางกรณี เพราะกฎหมายไทยรับรองสูงสุดแค่ 30 ปีในครั้งเดียว

3. มูลค่าลดลงตามเวลา
ยิ่งระยะสัญญาเหลือน้อยลง มูลค่า Leasehold ยิ่งลดลง

4. ขายต่อยากกว่า Freehold
ผู้ซื้อต่อไม่ต้องการสัญญาที่เหลือน้อย

5. การจำนองทำได้ยาก
ธนาคารไทยส่วนใหญ่ไม่รับ Leasehold เป็นหลักประกัน

การคำนวณความคุ้มค่า

ตัวอย่าง: Pool Villa Leasehold 30 ปี ราคา 6,000,000 บาท

ค่าเช่าต่อเดือน: 40,000 บาท
รายได้รวม 30 ปี: 14,400,000 บาท
เงินลงทุน: 6,000,000 บาท
กำไรก่อนค่าใช้จ่าย: 8,400,000 บาท

ดูเหมือนดี แต่ต้องหักค่าบำรุงรักษา ภาษี นิติบุคคล และค่าใช้จ่ายว่าง ซึ่งอาจใช้เวลา 10-15 ปีกว่าจะคืนทุน และเมื่อสัญญาหมดก็ไม่มีสินทรัพย์เหลือ

เปรียบเทียบ Leasehold vs Freehold Condo

Freehold Condo 1 ห้องนอน: 2,500,000 บาท ค่าเช่า 12,000 บาท/เดือน
Leasehold บ้าน 30 ปี: 3,000,000 บาท ค่าเช่า 25,000 บาท/เดือน

Freehold Condo
Yield ดี มีสินทรัพย์เหลือ ขายต่อได้ตลอด

Leasehold บ้าน
Yield ดีกว่า แต่ไม่มีสินทรัพย์เมื่อสัญญาหมด

Leasehold เหมาะสำหรับใคร

อยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าลงทุน
ต้องการใช้บ้านหรือวิลล่าที่ซื้อ Freehold ไม่ได้
เข้าใจความเสี่ยงและยอมรับได้
มีทนายความที่น่าเชื่อถือดูแลสัญญา

คำแนะนำจาก มอร์ พร็อพเพอร์ตี้ ซีเอ็ม

สำหรับนักลงทุนที่เน้นผลตอบแทนระยะยาว เราแนะนำ Freehold Condo มากกว่า Leasehold เพราะมีสินทรัพย์เหลืออยู่เสมอ สำหรับ Leasehold ควรปรึกษาทนายความอิสระก่อนเซ็นสัญญาทุกครั้งค่ะ

MORE Value. MORE Trust. Always.
สอบถามเพิ่มเติม หรือนัดชมทรัพย์ได้ที่
Line: @morecm | www.morepropertycm.co.th
อรกัญญา: 083-236-9428
เอกนรินทร์: 096-236-9745